Avez-vous entendu parler de cette tendance de fond, à savoir l'investissement immobilier en meublé en vue de générer des revenus locatifs ? Cette recherche de «rentabilité», avec pour objectif de générer une trésorerie excédentaire immédiate et de surcroît se constituer un patrimoine, est rendue possible grâce à une fiscalité amicale. Suivons le mode d'emploi !
MEUBLÉ LOCATIF, LE NOUVEL ELDORADO ?

Qu'est-ce qu'un meublé ?

Un meublé est, selon la loi, un local d'habitation pourvu des meubles nécessaires à une vie normale (1).
Le fisc classe les revenus résultant de la location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers (RF) comme il le fait pour les locations vides. Le loueur en meublé devra s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) ; il sera assujetti aux diverses contributions et impôts : cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe de séjour, taxe foncière...


Défiscalisations ?

Divers ministres ont fait voter les célèbres lois éponymes afin de stimuler l'immobilier (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, Denormandie, Borloo, Scellier etc.). La défiscalisation des revenus locatifs est encouragée et vient s'ajouter aux mécanismes du meublé.


Le nouvel investissement locatif

L'investissement en meublé promet une rentabilité immédiate : vous augmentez vos revenus tout en constituant votre patrimoine, sans effort d'épargne. Il s'agit pour cela d'utiliser un effet de «levier financier» : la banque vous prête l'essentiel des fonds sur une longue durée. Si les remboursements sont inférieurs aux revenus locatifs déduction faite des impôts et charges diverses, vous pouvez générer un bonus qui peut améliorer votre train de vie. Pour réussir, il faut donc la conjonction suivante : de faibles taux d'intérêt (actuels), des loyers conséquents (grâce au meublé), ainsi qu'une fiscalité amicale (que nous allons examiner).


Une tendance de fond ?

Un large usage des Airbnb, Booking, Leboncoin... conjugué à un nouvel état d'esprit des locataires a changé la donne de l'investissement en meublé. On peut constater un véritable engouement des étudiants à se retrouver «en coloc» avec des camarades. Tout ceci ayant pour effet de booster les loyers en meublé de 10 % à 30 % supérieurs à ceux des logements nus.


Quel statut retenir ?

Pour commencer, l'investisseur va devoir choisir son statut : exploiter en indépendant ou constituer une société.
Voici un aperçu de quelques alternatives avec un bref résumé de leur implication fiscale.


Exploitation en société

  • Société civile immobilière (SCI) . La société paie obligatoirement l'impôt sur les sociétés (IS) (15 % jusqu'à 38 200 € de bénéfice). Si vous capitalisez et ne distribuez pas de dividendes, vous ne payez ni impôt sur le revenu (IR) ni charges sociales. C'est donc de loin la solution la plus efficace pour constituer un patrimoine. Attention : un seul bien en meublé et toute la SCI bascule à l'IS.
  • Société à responsabilité limitée (SARL). Elle sera obligatoirement à l'IS sauf si vous optez pour le régime de la SARL de famille pour être traité comme une entreprise individuelle (LMP ou LMNP).
Vous ne constituerez une société que si vous avez la volonté de vous associer (enfants, conjoint ou partenaire pacsé...).

Entreprise individuelle

  • Loueur meublé professionnel (LMP). Ce statut ne vous sera reconnu que si vous tirez de cette activité l'essentiel des revenus du foyer (+ 50 %) et percevez plus de 23 000 € de loyers. Alors comme un commerçant indépendant, vous pouvez déduire vos frais, vos amortissements et, en cas de déficit, l'imputer sur l'ensemble de vos revenus réduisant ainsi vos impôts. À la revente, le régime des plus-values professionnelles s'appliquera. Les revenus de cette activité donnent lieu au paiement de cotisations sociales.
  • Loueur meublé non professionnel (LMNP). Le bénéfice est déterminé selon les mêmes règles qu'en LMP mais en cas de déficit, il ne pourra être imputé que sur les bénéfices ultérieurs et non sur l'ensemble de vos revenus annuels. L'imposition de la cession obéira aux règles du régime des plus-values des particuliers.
Pour profiter d'une rentabilité immédiate, l'investisseur choisit en general le statut LMNP. Examinons maintenant les charges déductibles pour bénéficier de cette fiscalité.


Quelles sont les charges déductibles ?

Sans rentrer dans les détails, sachez que vous pouvez déduire notamment les travaux d'entretien et de réparation, les impôts et taxes, les primes d'assurances, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, les frais de dossier, ceux de garantie bancaire non remboursable, les frais d'administration et de gestion, ceux d'acquisition (notaire, agence, droits d'enregistrement), les honoraires comptables, les frais kilométriques, de téléphone, formations et documentation...
Mais ce n'est pas tout. À cette liste s'ajoutent les amortissements du bien !


Des amortissements bienveillants

L'administration accepte de considérer que votre bien subit avec le temps une perte de valeur. Il s'agit d'un point de vue fiscal, car l'appartement ou la maison ne se détériore pas aussi assurément qu'un ordinateur ou une voiture. Ce serait même le contraire lorsque l'on sait que le marché de l'immobilier connaît une hausse constante sur le long terme ! En clair, lors de chaque bilan annuel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs la valeur supposément perdue du bien : l'amortissement fiscal.
On applique un calcul par composants (immeuble, agencement, mobilier...) avec une durée pour chacun. C'est un peu technique. Sachez que cela peut représenter environ 5 %/an, soit 5 000 € pour un appartement de 100 000 €, ce qui n'est pas négligeable ! Résultat, si vous avez bien appliqué l'ensemble des déductions fiscales auxquelles vous avez droit, y compris l'amortissement, vous ne payez pas ou peu d'impôt.


Cerise sur le gâteau, une option fiscale amicale !

Par ailleurs, l'administration vous offre la possibilité d'opter pour le régime micro-BIC si vous encaissez moins de 72 600 € (2) de loyers par an. Les dépenses n'ont pas à être justifiées dans ce régime. Un abattement forfaitaire de 50 % sera effectué sur les loyers encaissés. Ce régime est intéressant si vous avez très peu de charges. En revanche, si vos charges réelles sont supérieures à 50 % de vos recettes, optez pour le réel.


Option Régime micro - BIC Option Régime réel
Loyer annuel 10 000 € Loyer annuel 10 000 €
Abattement forfaitaire 50% : 5 000 €
(10 000 x 50 % = 5 000 €)
5 000 €
  • taxes (foncière, CFE ...)
  • intérêts d'emprunt
  • amortissements
  • frais (entretien, assurances gestion...)
  • Total charges déductibles
  • 1 000 €
  • 500 €
  • 5 000 €
  • 2 000 €
  • 8 500 €
10 000 - 5 000 = 5 000 €
Je perçois 10 000 €, je suis imposé sur
5 000 € Je perçois 10 000 €, je suis imposé sur 1 500 €
IRPP : 5 000 X 14 %= 700 € IRPP : 1 500 X 14 % = 210 €
Prélèvements sociaux : 5 000 X 17,20 % 860 € Prélèvements sociaux : 1 500 X 17,20 % 258 €
Impôt total 1 560 € Impôt total 468 €
Option Régime micro - BIC
Loyer annuel 10 000 €
Abattement forfaitaire 50% : 5 000 €
(10 000 x 50 % = 5 000 €)
5 000 €
10 000 - 5 000 = 5 000 €
Je perçois 10 000 €, je suis imposé sur
5 000 €
IRPP : 5 000 X 14 %= 700 €
Prélèvements sociaux : 5 000 X 17,20 % 860 €
Impôt total 1 560 €
Option Régime réel
Loyer annuel 10 000 €
  • taxes (foncière, CFE ...)
  • intérêts d'emprunt
  • amortissements
  • frais (entretien, assurances gestion...)
  • Total charges déductibles
  • 1 000 €
  • 500 €
  • 5 000 €
  • 2 000 €
  • 8 500 €
Je perçois 10 000 €, je suis imposé sur 1 500 €
IRPP : 1 500 X 14 % = 210 €
Prélèvements sociaux : 1 500 X 17,20 % 258 €
Impôt total 468 €

Dans cet exemple, mieux vaut opter pour le réel. Effectuez cette vérification régulièrement.

En résumé

L'investissement locatif en meublé peut être une formidable opportunité pour dégager des revenus additionnels pas ou peu fiscalisés tout en vous constituant un patrimoine transmissible à vos enfants. Cependant, gardez à l'esprit que vous allez vous engager sur une longue durée. Pour que cela soit un succès, il vous faudra : choisir le bon emplacement, le bon local, négocier votre emprunt, meubler avec goût et économie, opter pour la solution fiscale adaptée, publier vos offres de services, sélectionner les bons locataires. Comme tout entrepreneur, vous allez suivre un chemin semé d'embûches que vous aurez le plaisir de surmonter. Nous vous souhaitons bonne route.


(1) Pour plus de détails, se reporter au décret n° 2015- 981 du 31 juillet 2015.
(2) Pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés, la limite des recettes est de 176 200 € et le taux d'abattement de 71 %.



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