MEUBLÉ LOCATIF, LE NOUVEL ELDORADO ?
Un meublé est, selon la loi, un local d'habitation
pourvu des meubles nécessaires
à une vie normale (1).
Le fisc classe les revenus résultant de la
location meublée dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
et non dans celle des revenus fonciers (RF)
comme il le fait pour les locations vides.
Le loueur en meublé devra s'immatriculer
au registre du commerce et des sociétés
(RCS) ; il sera assujetti aux diverses contributions
et impôts : cotisation foncière des
entreprises (CFE), taxe de séjour, taxe
foncière...
Divers ministres ont fait voter les célèbres lois éponymes afin de stimuler l'immobilier (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, Denormandie, Borloo, Scellier etc.). La défiscalisation des revenus locatifs est encouragée et vient s'ajouter aux mécanismes du meublé.
L'investissement en meublé promet une rentabilité immédiate : vous augmentez vos revenus tout en constituant votre patrimoine, sans effort d'épargne. Il s'agit pour cela d'utiliser un effet de «levier financier» : la banque vous prête l'essentiel des fonds sur une longue durée. Si les remboursements sont inférieurs aux revenus locatifs déduction faite des impôts et charges diverses, vous pouvez générer un bonus qui peut améliorer votre train de vie. Pour réussir, il faut donc la conjonction suivante : de faibles taux d'intérêt (actuels), des loyers conséquents (grâce au meublé), ainsi qu'une fiscalité amicale (que nous allons examiner).
Un large usage des Airbnb, Booking, Leboncoin... conjugué à un nouvel état d'esprit des locataires a changé la donne de l'investissement en meublé. On peut constater un véritable engouement des étudiants à se retrouver «en coloc» avec des camarades. Tout ceci ayant pour effet de booster les loyers en meublé de 10 % à 30 % supérieurs à ceux des logements nus.
Pour commencer, l'investisseur va devoir
choisir son statut : exploiter en indépendant
ou constituer une société.
Voici un aperçu de quelques alternatives
avec un bref résumé de leur implication
fiscale.
Sans rentrer dans les détails, sachez que
vous pouvez déduire notamment les travaux
d'entretien et de réparation, les impôts et
taxes, les primes d'assurances, les charges
de copropriété, les intérêts d'emprunt, les
frais de dossier, ceux de garantie bancaire
non remboursable, les frais d'administration
et de gestion, ceux d'acquisition (notaire,
agence, droits d'enregistrement), les honoraires
comptables, les frais kilométriques, de
téléphone, formations et documentation...
Mais ce n'est pas tout. À cette liste s'ajoutent
les amortissements du bien !
L'administration accepte de considérer que
votre bien subit avec le temps une perte de
valeur. Il s'agit d'un point de vue fiscal, car
l'appartement ou la maison ne se détériore
pas aussi assurément qu'un ordinateur ou
une voiture. Ce serait même le contraire
lorsque l'on sait que le marché de l'immobilier
connaît une hausse constante sur le long
terme ! En clair, lors de chaque bilan annuel,
vous pouvez déduire de vos revenus locatifs
la valeur supposément perdue du bien :
l'amortissement fiscal.
On applique un calcul par composants
(immeuble, agencement, mobilier...) avec une
durée pour chacun. C'est un peu technique.
Sachez que cela peut représenter environ
5 %/an, soit 5 000 € pour un appartement
de 100 000 €, ce qui n'est pas négligeable !
Résultat, si vous avez bien appliqué l'ensemble
des déductions fiscales auxquelles
vous avez droit, y compris l'amortissement,
vous ne payez pas ou peu d'impôt.
Par ailleurs, l'administration vous offre la possibilité d'opter pour le régime micro-BIC si vous encaissez moins de 72 600 € (2) de loyers par an. Les dépenses n'ont pas à être justifiées dans ce régime. Un abattement forfaitaire de 50 % sera effectué sur les loyers encaissés. Ce régime est intéressant si vous avez très peu de charges. En revanche, si vos charges réelles sont supérieures à 50 % de vos recettes, optez pour le réel.
Option Régime micro - BIC | Option Régime réel | ||
---|---|---|---|
Loyer annuel | 10 000 € | Loyer annuel | 10 000 € |
Abattement forfaitaire 50% : 5 000 € (10 000 x 50 % = 5 000 €) |
5 000 € |
|
|
10 000 - 5 000 = 5 000 € Je perçois 10 000 €, je suis imposé sur |
5 000 € | Je perçois 10 000 €, je suis imposé sur | 1 500 € |
IRPP : 5 000 X 14 %= | 700 € | IRPP : 1 500 X 14 % = | 210 € |
Prélèvements sociaux : 5 000 X 17,20 % | 860 € | Prélèvements sociaux : 1 500 X 17,20 % | 258 € |
Impôt total | 1 560 € | Impôt total | 468 € |
Option Régime micro - BIC | |
---|---|
Loyer annuel | 10 000 € |
Abattement forfaitaire 50% : 5 000 € (10 000 x 50 % = 5 000 €) |
5 000 € |
10 000 - 5 000 = 5 000 € Je perçois 10 000 €, je suis imposé sur |
5 000 € |
IRPP : 5 000 X 14 %= | 700 € |
Prélèvements sociaux : 5 000 X 17,20 % | 860 € |
Impôt total | 1 560 € |
Option Régime réel | |
---|---|
Loyer annuel | 10 000 € |
|
|
Je perçois 10 000 €, je suis imposé sur | 1 500 € |
IRPP : 1 500 X 14 % = | 210 € |
Prélèvements sociaux : 1 500 X 17,20 % | 258 € |
Impôt total | 468 € |
L'investissement locatif en meublé peut être une formidable opportunité pour dégager des revenus additionnels pas ou peu fiscalisés tout en vous constituant un patrimoine transmissible à vos enfants. Cependant, gardez à l'esprit que vous allez vous engager sur une longue durée. Pour que cela soit un succès, il vous faudra : choisir le bon emplacement, le bon local, négocier votre emprunt, meubler avec goût et économie, opter pour la solution fiscale adaptée, publier vos offres de services, sélectionner les bons locataires. Comme tout entrepreneur, vous allez suivre un chemin semé d'embûches que vous aurez le plaisir de surmonter. Nous vous souhaitons bonne route.
(1) Pour plus de détails, se reporter au décret n° 2015-
981 du 31 juillet 2015.
(2) Pour les chambres d'hôtes et les meublés
de tourisme classés, la limite des recettes est de
176 200 € et le taux d'abattement de 71 %.