Les principales catégories fiscales sont les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les bénéfices non commerciaux (BNC), les bénéfices agricoles (BA), les revenus fonciers (RF), les traitements et salaires (TS) etc. Chacune de ces catégories obéit à des règles d'imposition qui lui est propre. Les revenus que vous allez tirer de votre bien loué nu seront alors soumis aux règles des revenus fonciers (RF).
Ces revenus fonciers viendront s'ajouter à vos autres revenus pour former votre revenu brut global qui sera imposé selon le barème progressif. En plus de l'impôt sur le revenu (IR), vous devez payer des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %). Ces revenus fonciers sont eux-mêmes déterminés selon deux modalités : le réel et le micro foncier.
Le bénéfice foncier imposable au régime
réel est égal, chaque année, à la différence
entre le montant des recettes encaissées
et le total des frais et charges déductibles,
pour leur montant réel et justifié.
Dépenses déductibles
Celles-ci sont listées dans l'article 31 du
Code général des impôts (CGI). Vous pouvez
déduire notamment les frais d'administration
et de gestion, les travaux d'entretien et
de réparation, les impôts et taxes, les primes
d'assurances, les charges de copropriété et
les intérêts d'emprunt.
Dépenses non déductibles
En revanche, les frais d'acquisition, d'agrandissement,
le capital d'emprunt... ne sont
pas déductibles.
Obligations déclaratives
Vous devez souscrire une déclaration de
revenus fonciers (2044) en même temps
que celle d'ensemble (2042). Attention, si
vous êtes propriétaire d'un immeuble pour
lequel un régime spécial s'applique (monuments
historiques, Robien...), il vous faut
souscrire une déclaration 2044 spéciale.
Défiscalisation
Il est possible que vos charges soient supérieures
à vos recettes. Vous constaterez
alors un déficit foncier qui pourra se déduire
de vos autres revenus. C'est la fameuse
« défiscalisation » dont vous avez entendu
parler. Il s'agit d'une incitation pour les propriétaires
à rénover leur bien le rendant ainsi
plus agréable pour le locataire et en maintenant
sa valeur lors d'une future revente,
le tout avec une économie d'impôt !
Attention : comme on peut s'en douter cet
avantage est très encadré et limité. Le déficit
foncier imputable sur les autres revenus
est plafonné à 10 700 € par an. Le déficit
généré par les intérêts d'emprunt, lui,
ne peut être imputé que sur les revenus
fonciers. L'excédent non imputable pourra
toutefois être reporté dans la limite de 10 ans
sur les revenus fonciers futurs.
Par soucis de simplicité, l'administration vous
offre la possibilité d'opter pour le régime
micro foncier si vous encaissez moins de
15 000 € de loyers par an. Les dépenses
n'ont pas à être justifiées dans ce régime.
Un abattement forfaitaire de 30 % sera
effectué sur les loyers encaissés.
Obligations déclaratives
Elles sont très simples. Il vous suffira de
déclarer le montant brut des loyers sur votre
2042. Ce régime est intéressant si vous avez
très peu de charges. En revanche, si vos
charges réelles sont supérieures à 30 % de
vos recettes, optez pour le réel.
Malheureusement, ce n'est pas une option
si vous n'êtes pas en société, car IS signifie
« impôt sur les sociétés ». Pour bénéficier
de cette législation, il faut que le bien ait
été acheté par une société placée sous
le régime de l'IS, par option ou de plein droit.
Dans ces conditions, seule la société paie de
l'impôt IS (2) et non le propriétaire des parts
sociales (vous). Cette société pourra appliquer
les règles des sociétés commerciales.
Ainsi, outre les frais supportés, elle pourra
en plus déduire une dotation aux amortissements.
Le mécanisme de l'IS vous exonère
des prélèvements sociaux et de l'impôt sur
le revenu tant que vous ne distribuez pas de
dividendes. C'est donc un puissant moyen
de capitalisation.
Pour de plus amples explications, nous vous
renvoyons à notre article traitant de la SCI (3).
Une réflexion peut être menée si vous achetez un bien neuf et que vous pensez le louer à un professionnel assujetti à la TVA (20 %).
Si vous êtes professionnel(le), rien ne vous empêche de vous constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Pourquoi ne pas louer à vous-même ? Dans cette perspective, la SCI à l'IS aura peut-être votre préférence.
On l'a vu, l'immobilier est le placement favori
des Français. Quoi qu'il en soit, il est primordial
de bien choisir votre régime fiscal :
vaut-il mieux opter pour le foncier au « réel »
ou en « micro foncier » ? Cela dépend de
votre situation et de vos objectifs. Le « réel »
est souvent préféré car il permet d'imputer
les déficits sur les revenus afin de profiter
de ce qui est une véritable incitation fiscale.
Il s'agit alors de ne pas se tromper dans
votre déclaration et bien connaître les règles
de répartition des charges. En général, les
investisseurs qui se « professionnalisent »
optent pour l'IS via leur société ou SCI (3).